ห้องชุด(condo)ใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด

          จากความหวาดวิตกว่า ที่ผ่านมาได้มีการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยเกิดขึ้นมากมายในเขตใจกลางเมือง อาจมีปัญหาล้นตลาด และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในสภาพเสี่ยงได้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจข้อมูลภาคสนามอย่างกว้างขวางที่สุดในประเทศไทย ได้สำรวจโครงการอาคารชุดที่แล้วเสร็จในช่วงเวลา 8-48 เดือนล่าสุด ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2555 เพื่อประเมินสถานการณ์การขาย การเปลี่ยนแปลงราคา ค่าเช่า และการเข้าอยู่อาศัย และอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของโครงการเหล่านี้
          จำนวนอาคารชุดที่สำรวจมีมากถึง 238 โครงการ ครอบคลุมจำนวนหน่วยขายถึง 93,031 หน่วย การสำรวจครั้งนี้เป็นการสำรวจครั้งที่ 2 โดยการสำรวจครั้งก่อนดำเนินการเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2553 แต่เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2554 มีปัญหาอุทกภัย จึงไม่ได้สำรวจ ทั้งนี้ไม่ใช่เพราะโครงการอาคารชุดเหล่านี้ถูกน้ำท่วม โครงการเหล่านี้แทบทั้งหมดไม่ถูกน้ำท่วม จึงกลายเป็นแหล่งเช่าอยู่อาศัยชั่วคราวในช่วงน้ำท่วม ดังนั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงเชื่อว่า หากสำรวจซ้ำในช่วงดังกล่าว อาจได้ข้อมูลที่ผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริง ดังนั้นจึงดำเนินการสำรวจในช่วงกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2555 แทน ซึ่งถือเป็นช่วงที่เข้าสู่ภาวะปกติแล้ว
          ผลการสำรวจพบว่า ในจำนวน 93,031 ห้องชุดที่สำรวจนั้น มีผู้เข้าอยู่แล้วถึง 65,493 หน่วย หรือ 70% ของทั้งหมด ซึ่งนับว่ามากพอสมควร ในจำนวนนี้ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยสูงถึง 48,319 หน่วย หรือ ประมาณ 74% ของผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว เป็นผู้ซื้อ ที่เหลืออีกเพียง 26% หรือหนึ่งในสี่เป็นผู้เช่าอยู่อาศัย ดังนั้นในภาพรวมพบว่าในจำนวนห้องชุดทั้งหมดที่สำรวจ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง 52% เช่า 18% ที่เหลืออีก 30% ยังปล่อยว่างไว้ แม้แต่ห้องชุดที่สร้างเสร็จในเวลา 8-12 เดือน ก็มีผู้เข้าอยู่อาศัยมากพอสมควรแล้ว
          หากอนุมานว่าสองในสามของห้องว่างนั้นผู้ซื้อซื้อไว้ขายหรือให้เช่า อีกหนึ่งในสามคงเป็นผู้ซื้อและหวังจะเข้าอยู่อาศัย แต่ยังอยู่ในช่วงเตรียมตัว จึงอาจประมาณการได้ว่า ผู้ซื้อและอยู่อาศัยเองในห้องชุดกลางเมืองนั้น 62% ซื้ออยู่อาศัยเอง และ 38% เป็นการซื้อเพื่อการลงทุน (ขายต่อหรือให้เช่า) ซึ่งถือเป็นสัดส่วนสองต่อหนึ่ง (ซื้ออยู่เอง กับ ลงทุน)
          ยิ่งกว่านั้นอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในห้องชุดพักอาศัยนี้ยังดึงดูดความสนใจ พอสมควร กล่าวคือ ราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4.9% ขณะที่อัตราผลตอบแทนจากการเช่าได้ปีละ 6.5% ทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมกลายเป็น 11.4% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่น่าพึงพอใจ ดังนั้นจึงยังมีอุปสงค์หรือความต้องการซื้อห้องชุดประเภทนี้อยู่เป็นอันมาก
          อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนทั้งสองกรณีนี้ยังขึ้นอยู่กับระยะเวลาการอยู่ อาศัย ขนาดห้อง เช่น ขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ หรือห้องที่มีหนึ่ง สอง สามหรือมากกว่าสามห้องนอน หรือแตกต่างกันไปตามราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร ระยะทางที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า และที่สำคัญยังแตกต่างไปตามทำเล ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้แยกทำเลการวิเคราะห์ออกเป็น 11 ทำเล ได้แก่ สีลม-สาทร ยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ พระราม3-แม่น้ำ สุขุมวิทตอนต้น สุขุมวิทตอนปลาย พหลโยธิน-พญาไท รัชดา-ลาดพร้าว ธนบุรี-ตากสิน ปิ่นเกล้า-พระราม8 รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ-รามอินทรา
          นักลงทุนพึงให้ความสนใจต่อทำเลที่แตกต่างกันไปถึง 11 ทำเลในรายละเอียด เพราะบางทำเลมีผลการสำรวจที่แตกต่างไปจากทำเลอื่นอย่างชัดเจน ภาพรวมของสถานการณ์เป็นอย่างหนึ่ง แต่ภาพในรายละเอียดของแต่ละทำเลเป็นสิ่งที่พึงให้ความสนใจ เช่น กรณีทำเลสุขุมวิทช่วงต้น มีค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงสุดถึง 586 บาท ในขณะที่ย่านสีลม-สาทร กลับมีอัตราผลตอบแทนโดยรวมที่ต่ำมากเพียง 7.7%
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงสรุปได้ว่า อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด ยังมีผู้สนใจซื้อซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่แท้ (ซื้ออยู่เอง) เป็นส่วนใหญ่ โอกาสที่จะพัฒนาห้องชุดประเภทนี้ออกขายยังมี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลและองค์ประกอบอื่นในรายละเอียด

ที่มา: http://www.area.co.th/